Je vends mon lot. Que se passe-t-il sur le plan comptable au niveau de la copropriété ?
Base légale : art. 20 Loi 10 juillet 1965, art. 5, 5-1, 5-2, 6-1 Décret 17 mars 1967
Le principe courant est qu'en cas de vente d'un lot, le vendeur est tenu de toutes les dépenses qui ont été votées antérieurement à la vente, et l'acquéreur de toutes celles qui lui sont postérieures.
Des difficultés peuvent en revanche surgir en cas de paiement différé ou anticipé ; c'est le cas quand le syndic a procédé à des provisions, ou au contraire quand les travaux ont été votés mais les fonds tardivement appelés.
Le principe juridique précis énonce que le vendeur doit s'être acquitté de toutes ses dettes exigibles vis-à-vis du syndicat, ce qui inclut les provisions mais exclut les appels de fonds tardifs. Il en résulte que si vous acquérez un bien dans une de ces périodes charnières, vous bénéficiez des provisions (vos charges sont réduites en raison des avances) et pâtissez des appels tardifs (vos charges augmentent pour combler les retards). Il est donc de bonne rigueur, lors de la vente, de se procurer auprès du syndic un état comptable rigoureux de la copropriété, et d'inclure les éléments d'actif/passif dans la négociation du prix de vente.
Par exemple, l'existence d'une procédure de recouvrement à l'encontre d'un copropriétaire s'assimile à une provision (le vendeur a payé d'avance à la place du copropriétaire défaillant), et s'analyse en une créance recouvrable à terme. Le prix de vente peut donc être majoré du montant prévisible qui correspond à la diminution que connaîtront les charges quand la créance aura été judiciairement recouvrée.
Le fonds de roulement constitue une avance de trésorerie sur travaux courants. Il est donc traité comme une avance de fonds qui profite à l'acquéreur.
• Vente d'un lot et paiement des charges - Procédure
L'art. 20 Loi 1965 énonce que lors de la vente d'un lot, le vendeur peut présenter un certificat du syndic, daté de moins d'un mois, attestant de l'acquittement de toute obligation vis-à-vis du syndicat. S'il ne le fait pas, un avis de mutation doit être transmis par le notaire au syndic par recommandé AR. Avant l'expiration de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans une limite pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le domicile de le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert opéré en violation de ces dispositions est inopposable au syndicat.
• Le syndic doit adresser (art. 5 Décret 1967), avant l'établissement de l'un des actes de transfert de propriété, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :
1. les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé :
dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutées ;
2. éventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances et provisions ;
3. s'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;
4. le montant des charges afférentes à chaque lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté.
C'est au notaire d'informer les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic (art. 6-1 Décret 1967)
• Pour l'application des dispositions de l'Article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1. Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années dernières échues ;
2. Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux dernières années antérieures aux deux dernières années échues ;
3. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèse légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées au 1. et 2. ci-dessus,
4. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées au 1., 2. et 3. ci-dessus.
Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'Article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.
• L'année légale au sens de l'art. 2103-1 bis du Code civil s'entend du 1er janvier au 31 décembre (art. 5-2 Décret 1967).
• Aux termes de l'art. 6 Décret 1967, le vendeur ou ses intermédiaires doivent notifier au syndic la vente d'un lot, afin que celui-ci puisse produire les attestations nécessaires et établir un bilan comptable. Une réponse ministérielle prévoit qu'en l'absence de délai imparti par la loi pour cette notification, il appartient au tribunaux, en cas de tardiveté, d'apprécier si eu égard aux circonstances de l'espèce, la responsabilité des intéressés est engagée.
Base légale : art. 20 Loi 10 juillet 1965, art. 5, 5-1, 5-2, 6-1 Décret 17 mars 1967
Le principe courant est qu'en cas de vente d'un lot, le vendeur est tenu de toutes les dépenses qui ont été votées antérieurement à la vente, et l'acquéreur de toutes celles qui lui sont postérieures.
Des difficultés peuvent en revanche surgir en cas de paiement différé ou anticipé ; c'est le cas quand le syndic a procédé à des provisions, ou au contraire quand les travaux ont été votés mais les fonds tardivement appelés.
Le principe juridique précis énonce que le vendeur doit s'être acquitté de toutes ses dettes exigibles vis-à-vis du syndicat, ce qui inclut les provisions mais exclut les appels de fonds tardifs. Il en résulte que si vous acquérez un bien dans une de ces périodes charnières, vous bénéficiez des provisions (vos charges sont réduites en raison des avances) et pâtissez des appels tardifs (vos charges augmentent pour combler les retards). Il est donc de bonne rigueur, lors de la vente, de se procurer auprès du syndic un état comptable rigoureux de la copropriété, et d'inclure les éléments d'actif/passif dans la négociation du prix de vente.
Par exemple, l'existence d'une procédure de recouvrement à l'encontre d'un copropriétaire s'assimile à une provision (le vendeur a payé d'avance à la place du copropriétaire défaillant), et s'analyse en une créance recouvrable à terme. Le prix de vente peut donc être majoré du montant prévisible qui correspond à la diminution que connaîtront les charges quand la créance aura été judiciairement recouvrée.
Le fonds de roulement constitue une avance de trésorerie sur travaux courants. Il est donc traité comme une avance de fonds qui profite à l'acquéreur.
• Vente d'un lot et paiement des charges - Procédure
L'art. 20 Loi 1965 énonce que lors de la vente d'un lot, le vendeur peut présenter un certificat du syndic, daté de moins d'un mois, attestant de l'acquittement de toute obligation vis-à-vis du syndicat. S'il ne le fait pas, un avis de mutation doit être transmis par le notaire au syndic par recommandé AR. Avant l'expiration de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans une limite pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le domicile de le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert opéré en violation de ces dispositions est inopposable au syndicat.
• Le syndic doit adresser (art. 5 Décret 1967), avant l'établissement de l'un des actes de transfert de propriété, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :
1. les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé :
dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutées ;
2. éventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances et provisions ;
3. s'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;
4. le montant des charges afférentes à chaque lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté.
C'est au notaire d'informer les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic (art. 6-1 Décret 1967)
• Pour l'application des dispositions de l'Article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1. Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années dernières échues ;
2. Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux dernières années antérieures aux deux dernières années échues ;
3. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèse légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées au 1. et 2. ci-dessus,
4. Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées au 1., 2. et 3. ci-dessus.
Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'Article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.
• L'année légale au sens de l'art. 2103-1 bis du Code civil s'entend du 1er janvier au 31 décembre (art. 5-2 Décret 1967).
• Aux termes de l'art. 6 Décret 1967, le vendeur ou ses intermédiaires doivent notifier au syndic la vente d'un lot, afin que celui-ci puisse produire les attestations nécessaires et établir un bilan comptable. Une réponse ministérielle prévoit qu'en l'absence de délai imparti par la loi pour cette notification, il appartient au tribunaux, en cas de tardiveté, d'apprécier si eu égard aux circonstances de l'espèce, la responsabilité des intéressés est engagée.
